借名购房案件所涉问题之研究——以法院裁判的案件为中心

借名购房合同涉及出名人、借名人和房地产开发商三方关系,属于无名合同。对借名购房合同纠纷,应当按照无名合同的有关规定处理。对于借名购房合同纠纷,要区分房屋的性质而分别处理。对于借名购买政策性保障住房的,因违反了社会公共利益,借名购房合同应当认定为无效,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。出名人主张返还房屋的,在房屋增值分配问题没有解决之前,不宜判决互相返还财物,而应维持现状。对于购买商品房的,由于"借名购房"行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策,只涉及合同双方当事人的利益,不影响社会公共利益,对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行,必须遵循《合同法》第110条关于合同客观上是否具备履行条件的规定,若借名人尚不具备购房资格,则不得支持其相关诉讼请求。